編輯/黃宣瑀律師/蔡鈞如律師/陳柏帆法務
優先承買權之法律規定
依據《民法》第426條之2第1項及《土地法》第104條第1項規定，承租人如於租用土地建築房屋，當出租人出賣該基地時，承租人享有依同樣條件之優先承買權。其立法目的，在於促成土地與其上房屋合一所有，發揮土地使用效益，並減少因所有權分屬不同人而生之糾紛。
優先承買權之適用，須符合特定要件：
第一，承租人須為實質租用土地且於其上建有房屋之人，若土地僅為借用、或僅設有如化糞池、圍牆等非供居住、營業使用之設施者，即不符「建築房屋」之要件。
第二，該租賃關係應為真實存在。若租賃契約為無償使用或內容虛偽，則依考量此時之法律關係與優先承買權之法律目的有所出入，不生保護必要，甚至，法院於具體個案中，亦得進一步依據實際使用情形否認其承租人地位。舉例而言，實務上，如當事人僅提出事後製作之租賃契約書，卻無其他使用證據，且土地登記簿載明該土地所有人曾明確否認存在租賃關係，則法院有可能認定並無合法有效之租賃契約，從而否定承租人之優先承買權。
關於優先承買權適用之結論
綜上，若當事人僅係無償使用土地，或其在土地上所建設施不構成法律上「房屋」，則難以依據民法及土地法主張優先承買權，且在具體個案中，法院將基於實際使用、建物性質與土地關係綜合判斷，避免形式上之契約遭濫用而妨礙土地交易秩序與債權人權益。
※臺灣高等法院臺南分院民事判決102年度上字第139號參照
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