編輯/常明國際法律事務所/莊汶樺律師/蔡鈞如律師/陳柏帆法務
買房是大家都關心的問題，而買入房屋最怕遇到的是什麼呢?是房屋本身具有瑕疵（壁癌、滲漏水、氯離子含量過高即俗稱海砂屋、輻射、凶宅等），買受人入住後發現房屋在交屋前就有上述瑕疵存在，能不能向房屋前手主張權利？如果可以主張權利，要用何種方式主張權利呢？
何為瑕疵?
房屋具有「價值、通常效用、契約預定效用」等的減少或滅失之情形，或不具前屋主所保證之品質等情形，是否為瑕疵，須與律師進行討論，以釐清瑕疵情形及程度。
「按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354條、第359條、第360條定有明文。」臺灣花蓮地方法院100年度訴字第30號民事判決參照。
常見的瑕疵問題
- 漏水。
- 施工瑕疵。
- 故意隱瞞。
通知義務
買家須實踐從速檢查通知義務（例如交屋時驗屋。如有無法及時發現上述瑕疵，例如重新裝潢才發現該等瑕疵，日後才發現該等瑕疵也須立即通知前屋主），檢查房屋是否具有瑕疵。發現瑕疵後須立即通知前屋主。多以律師函或存證信函方式通知前屋主。
民法第356條
1.買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
2.買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。3.不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
解除契約或減少價金
買受人得向前屋主主張解除契約或減少價金（二擇一）；在滿足一定要件下，買受人亦可向前屋主請求「不履行之損害賠償」。
民法第359條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
期間限制
買受人須在通知前屋主後6個月內，或交屋後5年內，向前屋主主張解除契約、減少價金之權利，如可請求損害賠償，亦同。如逾越該等期間，前屋主則可以主張不負擔該等責任。故當發現房屋具有上述瑕疵，應立即與律師進行討論、付諸法律行動，以免期間經過影響自身權益。
民法第365條
1.買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
2.前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
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